נגישות:          
  רקע:                    

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 נייד: 054-8083378 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


הפטורים החדשים החל משנת 2018 במכירת דירות מגורים

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

מבוא - עידן חדש במיסוי דירות החל מ 2018

החל מיום 1.1.2018 חל עידן חדש במכר דירות מגורים בישראל וזאת עקב בטלותו של סעיף 44 לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו–2014), התשע"ג-2013 (להלן: "סעיף 44"). סעיף 44 יחד עם תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, הטילו מגבלות רבות על מוכרי דירות מגורים בין השנים 2014 ועד סוף 2017 (להלן: "תקופת המעבר"), ועל מעבירי דירות מתנה מיום 1.8.2013. מכאן שבטלות סעיף 44 , יוצרת מציאות חדשה בתחום מיסוי המקרקעין, לכאורה "פטורים חדשים" ו/או "הקלות חדשות" שלא היו קיימים במשך 4 שנים וחשוב לתת עליהם את הדעת בעת תכנון מס לקראת עסקאות מקרקעין בכלל ולמרובי דירות בפרט בטרם כל עסקה ו/או ירושה ו/או חלוקת עיזבון ו/או העברה במתנה. במאמר זה אציין בתמצות את עיקרי ההטבות החדשות, ההטבות שממשיכות הטבות שחוזרות, מכר דירות עם זכויות בניה שלא נוצלו ובסיס תכנוני המס.

 

הטבה חדשה! מכירת מספר דירות ללא הגבלת חוק מיסוי מקרקעין

החל מיום 1.1.2018 החוק מסיר את מגבלת ההטבה שניתנה למספר הדירות הנמכרות. בתקופת המעבר כאמור, הוגבלה ההטבה לשתי דירות בלבד. מעתה ניתן לכאורה למכור דירות ללא הגבלה ולקבל את הזכות לתחשיב מס שבח מוטב ללא הגבלה. למותר לציין כי היתרון העצום הגלום בשימוש במס המוטב הוא בכך שהמס המוטב "מוחק" את השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 ובכך מקטין באופן משמעותי את החבות במס.
המגבלה היחידה שיכולה לחול מעתה, היא מגבלת פקודת מס הכנסה!
רשות המיסים יכולה לראות אדם המוכר 10 דירות ומעלה, כפעולה עסקית ולמסות את הנישום במס הכנסה, מע"מ , ביטוח לאומי וזאת מכוח סיווג העסקה כעסקת אקראי.

 

הטבה חדשה! אין צורך יותר בהמתנה לצורך מכר הדירה האחרונה

אם ביום 1.1.2014 היו ברשות הנישום יותר מדירת מגורים אחת, הוא מכר דירות מגורים ונשאר רק עם אחת, הוא לא יכל לקבל עליה פטור ממס שבח בתקופת המעבר!
החל מיום 1.1.2018 המצב השתנה, המועד היחיד הקובע לעניין הבדיקה אם מדובר בדירה יחידה (דירה יחידה זכאית לפטור) הוא מועד המכירה בלבד!
אם למשל היה בעלים של 4 דירות (לפחות 18 חודשים), מיום 1.1.2018 הוא יכול למכור 4 דירות ביום אחד, על 3 הוא יקבל הטבה (מס לינארי מוטב) ועל הדירה הרביעית יקבל פטור מלא (בהנחה שמחיר המכירה של הדירה האחרונה , נמוך מ 4,443,000 ש"ח ואין זכויות בניה שלא נוצלו).

 

תכנון מס חדש! סדר המכירות הנכון לצורך הקטנת החבות במס שבח

באם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור את שתיהן ולרכוש במקומן דירה אחרת, מוטב קודם למכור את הדירה שתחשיב מס השבח בה נמוך, ורק לאחר מכן למכור את הדירה השניה בפטור מלא (בלבד שהחזיק בה 18 חודשים, אין בה זכויות בניה שלא נוצלו ומחיר המכירה מתחת לתקרת שווי דירת יוקרה).
דוגמא לתכנון מס:
רכש דירה א' בשנת 2014 במחיר 3,000,000 ש"ח
רכש דירה ב' בשנת 2015 במחיר 1,500,000 ש"ח
דירה א' שווה היום 4,000,000 ש"ח
דירה ב' שווה היום 2,000,000 ש"ח
אם ימכור קודם דירה ב' אומדן מס השבח יהיה 25% על 500,000 ש"ח,
אם ימכור קודם דירה א' מס השבח יהיה 25% על 1,000,000 ש"ח
לפיכך, כדאי לו למכור קודם את דירה ב' ולאחר מכן את דירה א' בפטור.
סדר מכירות נכון יחסוך למוכר 125,000 ש"ח!

 

החזרת פטור 49ה - פטור של פעם בחיים!

פטור חד פעמי למוכר שתי דירות בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה בא לסייע לזוגות צעירים המבקשים למכור לאחר נישואיהם, שתי דירות מגורים, שכל אחד מהם הביא עימו לתא המשפחתי מלפני הנישואין. במרבית המקרים לא היה ניתן להשתמש בפטור הנ"ל מכיוון שתא משפחתי לא היה יכול להינות משתי מכירות בתקופת המעבר בפטור. עתה משבוטלה המגבלה של סעיף 44, חזרה האפשרות לבחון את ההטבה היחודית הניתנת רק פעם אחת בחיים. ראו מחשבון פטור חד פעמי למוכר שתי דירות בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה

 

הטבה חדשה! ביטול המגבלה של מכירת דירה בין הורה לבנו

בתקופת המעבר , על מכירת דירה בין הורה לבנו חל מס שבח מלא שיכול להגיע לכ 41% משווי המכירה. במהלך שנת 2017 פורסמה בעתונות מכירת דירה של איש מוכר בינו לבין בתו, העסקה בוטלה מאחר שהבינו כי מתוך שווי של כ 7 מיליון ש"ח, מס השבח יהיה כמה מיליונים. החל מיום 1.1.2018 מכירת דירה בין הורה לבנו תזכה למס מוטב מופחת בהרבה, מפני שכאמור בוטל סעיף 44 , המאפשר גם בעסקה זו "למחוק" את השבח שנצבר עד לשנת 2014.

 

הטבה חדשה! ביטול המגבלה של מכירת דירה בין אחים

אותם נימוקים כמו בסעיף הקודם. בוטלו המגבלות במכירה לקרוב בין בתמורה ובין שלא בתמורה (תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין) יצויין כי בתקופת המעבר המחוקק איפשר לבצע זאת רק בדירות שהתקבלו מההורים ו/או באם הוכח שהכסף לרכישת הדירה הגיע מההורים.

 

מצב מיוחד לדירות שהועברו במתנה

מקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור אם גר בה 3 שנים וזאת דירתו היחידה, אם לא גר בדירה, יצטרך להמתין 4 שנים ובלבד שביום המכירה זו דירתו היחידה והוא עומד בתנאי סעיף 49ב2. אך שימו לב למצב הבא - אם הדירה נרכשה לאחר 1.1.2014 ומקבל הדירה לחוץ למכור אותה בטרם תקופת הצינון, מס השבח שיחול הוא כמו מס מוטב על עליית שווי הדירה מיום רכישתה.

 

הטבה ממשיכה! מכירת דירת ירושה בפטור ממס שבח

אם המוריש היה עדיין בחיים ומכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה, גם היורש יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה וזאת גם אם יש ליורש דירת מגורים נוספת! המשמעות הינה שלא חל שינוי בסעיף פטור זה.

 

תכנוני מס - מסלולי מיסוי דירות

תרשים תכנון מס למכירת דירות החל משנת 2018

התרשים הנ"ל מציג דוגמא לסיווגים שונים בגין חבויות או פטורים בעת מכירת דירת מגורים מזכה. בפועל קיימות אפשרויות רבות נוספות למכר דירת מגורים מזכה. הזכות לבחור את מסלול תכנון המס היא של הנישום.
שימו לב! מיסוי מקרקעין בגין מכר דירה יכול להיות מנותב לאחד משלושת הבלוקים הבאים:
בלוק ראשון - מס שבח מלא, מיסוי לינארי רגיל.
בלוק שני - מיסוי לינארי מוטב עם אפשרות למיסוי לינארי רגיל.
בלוק שלישי - פטור עם אפשרות ללינארי מוטב ועם אפשרות ללינאירי רגיל (למשל מכר בית צמוד קרקע עם זכויות בניה מעל התקרה, ראו מאמר בעניין מכר דירת יוקרה).
בכל אחד מהבלוקים גלומה האפשרות של מיסוי מקרקעין מלא ללא כל הטבה או הקלה. מכאן, ניתן להבין שהקלות המס במכר דירה הן החריג (הכוונה לפטור מס שבח או לינארי מיטיב).

 

סעיף 1 לחוק מגדיר מהי דירת מגורים וסעיף 49(א) משלים את ההגדרה לדירת מגורים מזכה: (א) דירה או חלק מדירה (ב) שבנייתה נסתיימה (ג) בבעלותו או בחכירתו של יחיד (ד) משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (ה) אינה מהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה (ו) הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה או לחילופין ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב מס השבח.
* קיימים תרחישים רבים לחישובים שונים בזכויות בניה בלתי מנוצלות.
** ישנם מצבים שבהם ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס שבח.
*** תקופת צינון לדירות מתנה - 3 שנים אם המוכר גר בדירה, 4 שנים אם לא גר בדירה.

 

תכנוני מס - במצבים שכיחים של זכויות בניה שלא נוצלו

תרשים זכויות בניה שלא נוצלו

מחשבוני עזר בתחום זכויות בניה
חישוב הסכום החייב במכירת דירה עם זכויות בנייה
קביעת שווי זכויות הבנייה במקום שלא ניתן לבצע פיצול פיזי - שיטת החילוץ
חישוב אומדן החלק הפטור ממס בעיסקת קומבינציה
שווי הרכישה בדירות יוקרה

 

מצבים שונים כאשר קיימות זכויות בניה:
מרבית האנשים שמוכרים דופלקס, דירת גג, פנטהאוז, קוטג' או בית צמוד קרקע לאחר מגורים בו במשך שנים רבות, אינם מודעים לכך שהם יחוייבו במס שבח בגין זכויות בניה שהם מעולם לא ניצלו. לצערנו, בשנים האחרונות הרשויות המקומיות מנסות להשית זכויות בניה "חדשות" גם על דירות מגורים רגילות בבניה רוויה (הן מחייבות בהיטל השבחה, ורשות מיסוי מקרקעין במס שבח).
להלן מספר דוגמאות של פטורים שכיחים להפחתת החבות במס שבח על זכויות בניה שלא נוצלו ע"י המוכרים:

א. שווי ללא זכויות בניה נמוך מרצפת הפטור
תינתן הקלה עד תיקרת הפטור, מס שבח מלא יחול מרצפת הפטור עד שווי הדירה הכולל את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.

ב. שווי ללא זכויות מעל ריצפת הפטור ומתחת לתקרה
כאן נבחין בשלושה מצבים:
1. שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור - תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם קיים חלק עודף הוא יחוייב במס שבח מלא.
2. שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור - תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם לא קיים חלק עודף לא יחול מס שבח מלא.
3. שווי הדירה כולה מעל תקרת הפטור - החלק העודף מעל תקרת הפטור יחוייב במס שבח מלא.

ג. שווי ללא זכויות מעל תקרת הפטור
כאן נבחין בשני מצבים:
1. שווי הדירה כולה מתחת לשווי דירת יוקרה - החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא.
2. שווי הדירה כולה מעל לשווי דירת יוקרה - החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא, החלק מעל שווי דירת יוקרה ועד תחילת שווי זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב לפי מס שבח מיטיב.

החישובים הופכים להיות מורכבים יותר כאשר מדובר במכר דירה שאינה זכאית לפטור (למשל דירת מגורים שאיננה דירה יחידה) ואז מבוצעים חישובים נוספים של לינאריות מיטיבה על בסיס דו שלבי - עד לחלק החייב במס שבח מלא. אם מדובר בדירה מושכרת, חובה להתחשב במרכיב הפחת לפי הכללים של רשות המיסים - ראו מחשבון פחת על דירת מגורים ואם מדובר בדירת יוקרה מתבצע תחשיב נוסף לצורך הפחתת החבות הכוללת במס השבח - ראו מחשבון קביעת שווי בדירת יוקרה.
החישובים מתחילים להיות מאתגרים יותר כאשר מדובר במכר דירת ירושה, או מספר דירות ירושה ואחד מהיורשים הוא תושב חוץ, לעיתים גם המורישים הם תושבי חוץ ומי מהיורשים נפטר בדרך ולו צאצאים בעלי זכויות - מעבר לטיפול המשפטי המורכב (טיפול בענייני הירושה ו/או הצוואה, הסכם חלוקת העיזבון וכו'), יש לערוך שומה עצמית לכל נישום ונישום.

חייב לשתף ולגלות את הסוד... לעשות את מה שאתה אוהב בסופר מקצועיות!
החלק האהוב עליי ביותר הוא תכנוני מיסוי מקרקעין - עריכת תחשיבים רבים, עריכת שומה העצמית לכל נישום ונישום - בחלק זה יש מקום להפעלת "קסמים משפטיים" באמצעות: שימוש בחקיקה ראשית, חקיקה נלווית, חקיקה משנית, הוראות ביצוע, פסיקה בעליון, פסיקה של ועדות ערר, הנחיות פנימיות של הרשות, החלטות מקדמיות (פרה רולינג) - ולקבל תוצאות מפתיעות ביותר לטובת המוכרים! היו מקרים שקיבלתי תיקים בהם הייתה חבות מס שבח של מאות אלפי ש"ח והצלחתי להוריד את החבות במס שבח לאפס! במקרים רבים אחרים מדובר בהפחתה ניכרת של חבות מס השבח.

שימוש מושכל בתכנוני מס יכול לחסוך לנישום מאות אלפי ש"ח ובדירות יוקרה אף יותר. שימו לב! רצפת הפטור ותקרת הפטור מתעדכנים בכל שנה המסתיימת ביום ה 15 לחודש ינואר. קרי עסקאות מהיום ה 16 חלק עליהן עדכון הסכומים הן בעניין הרצפה והן בעניין התקרה.

טיפ:
אם לאורך כל השנה המדד עולה - ויש עסקה עומדת על הפרק בימים האחרונים של חודש דצמבר או בימים הראשונים של חודש ינואר בתחילת השנה, רצוי לדחות את מועד החתימה על העסקה במספר ימים ובכך להנות מהטבת מס נוספת (פטור נוסף).

 

הכלים הבסיסיים - בחינת שילוב בין אפשרויות לפני כל תכנון מס

שימוש בפטור ו"פטורים" (10 מצבים שכיחים). לינאריות רגילה. לינאריות מיטיבה. לינאריות מיטיבה + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה (דירת יוקרה). חלק בפטור + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה + לינאריות מיטיבה. דחיית מס.

 

בדיקת זכאות להחזר מס בגין עסקת מכר שבוצעה בעבר

מכרתם דירה ב 4 שנים האחרונות וחוייבתם בתשלום מס שבח גבוה ?
הבשורה הטובה היא שניתן להפחית את חבות מס השבח ובלבד שמבצעים תחשיבים נכונים ומגישים את הבקשה להחזר מס תוך 4 שנים מיום שאושרה השומה העצמית או נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה בגין המכירה.

 

עומדים לפני מכירה או חלוקת ירושה?

לא סתם חכמינו זכרונם לברכה אמרו "סוף מעשה במחשבה תחילה!", ייצוג לא נכון במכירה יכול להוליד תאונת מס קשה שלא תמיד ניתן לתקן. פגישת ייעוץ עם עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין יכולה לחסוך כסף רב!
כלל הברזל בתכנוני מס "זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" , דברי כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.
משרדי מעניק שירות אישי, מתן ייעוץ בתכנון מס טרום מכירה, ייצוג בחוזה מכר, ייצוג מול רשויות המס עד סיום העסקה ומיצוי כל ההטבות.

 

לתיאום פגישת ייצוג במכירת דירה, ייעוץ ותכנון מס: טל שרון, עורך דין 09-7742268

או פנו אלי באמצעות האתר - לחצו כאן

 

השירות ניתן גם לעורכי דין הזקוקים לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, תכנון מיסוי לעסקאות מכר, טיפים משפטיים מהותיים בחוזי מכר דירת מגורים  עם זכויות בנייה (בתים פרטיים + קרקעות), סיוע בייצוג בעסקאות  מכר מול רשויות המס, סיוע במילוי מש"ח וטפסי דיווח נלווים לרשויות, ייצוג בדיוני השגות מס שבח. לרבות תחשיבים בעניין איזון חלוקת הדירות בין בני זוג בהליך גירושין, איזון בין יורשים המגלם את מרכיב המיסים לצורך מכירה עתידית, וזאת טרם עריכת הסכמי חלוקת עיזבון.

  

קישורים רלבנטיים - מחשבונים משפטיים מקצועיים עבור עורכי דין

  1. סימולטור מיסוי מקרקעין - בדיקת זכאות לפטור במס שבח
  2. מחשבון מס שבח לינאריות מיטיבה
  3. מחשבון מס שבח לינארי רגיל
  4. מחשבון מס שבח גילום מלא
  5. מחשבון בדיקת פטור חד פעמי - מכר שתי דירות ורכישה דירה אחרת במקומן
  6. מחשבון בדיקת הפטור המקסימלי במכר דירת מגורים עם זכויות בנייה
  7. מחשבון בדיקת יום הרכישה בבניה עצמית - לצורך חישוב מס שבח
  8. מחשבון עסקת קומבינציה במכר דירת מגורים - חישוב החלק הפטור ממס שבח
  9. פחת על דירה שהושכרה למגורים
  10. בדיקת שלושת מסלולי מיסוי בהשכרת דירת מגורים
  11. מדריך מקצועי לעורך דין מייצג בעניין תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין - מכר דירת מגורים
  12. שינויים מהותיים במיסוי דירות מגורים להשקעה החל מ 2014
  13. מחשבון תומך החלטה בעניין דירת מגורים להשקעה לאור תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין
  14. מדריך הקלות במס על הכנסה משכר דירה למגורים של מגורים
  15. מדריך עסקאות בנחלות - משקים חקלאיים - בן ממשיך - ירושת נחלות

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

01/11/2017 עדכון ראשון

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד