התעשיה 15 רעננה 097742268 0548083378
ראשי מקרקעין צוואה משפחה צור קשר
רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד
א. כללי
"פיצול" – חלוקת המקרקעין ללא שיחול שינוי בזכות הבעלות.
"חלוקה" – פיצול וחלוקת הקרקע בין בעליה המשותפים
(א) חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון") סעיפים: 26, 61 – 63 , 69, 121-127, 137, 141, 143-145 , 188, 190.
(ב) חוק המקרקעין , תשכ"ט-1969 , (להלן: "חוק המקרקעין") סעיפים: 38, 39, 96-98, 107, 109, 110, 127.
(ג) תקנות המקרקעין (ניהול ורשום), תש"ל-1969, תקנה: 60.
(ד) פקודת המדידות, 1929. סעיף: 5.
(ה) תקנות המודדים (מדידות ומיפוי), תשנ"ח-1998 , (להלן: "תקנות המודדים") תקנות: 50, 51, 53, 58, 75, 76, 77.
(ו) חוק רישום שיכונים צבוריים (הוראת שעה) , תשכ"ד-1964 (להלן:"חוק רשום שכונים צבוריים"). סעיפים: 1, 1א', 3, 5, 6, 10.
ב. רישום, איחוד, פיצול וחלוקה ביוזמת בעל המקרקעין ולפי בקשתו
(א) בקשה חתומה על ידי כל הבעלים הרשומים, לרבות כל החוכרים לדורות (סעיפים 1 (הגדרת בעל) ו- 141 לחוק התכנון, ותקנה 60 (ב) לתקנות המקרעין (ניהול ורישום). החתימה תאומת בדרך שמאמתים בקשה לרישום.
(ב) סדר פעולות.
הערה: ברישום תכניות קטנות, ניתן יהא, באישור הרשם, לוותר על סדר הפעולות.
(ג) שני תשריטים שהוכנו ונחתמו בידי מודד (סעיף 5 לפקודת המדידות).
(1) תשריט הנושא עליו אשור יו"ר ועדת התכנון המקומית כי אין בתשריט סטיות מתכנית שאושרה וכי הוועדה המקומית אישרה את התשריט (סעיף 141 לחוק התכנון).
(2) תשריט הנושא עליו אשור המרכז למיפוי ישראל כי התשריט בוקר על ידם ונמצא כשר לרישום, (תקנה 51 לתקנות המודדים, וסעיף 141 לחוק התכנון).
הערה: יש להקפיד ולבדוק את תאריך אישור התשריט על ידי המרכז למיפוי ישראל, באם לא עברו חמש שנים, מיום אשור התשריט-במידה ועברו חמש שנים, אין לתשריט תוקף, (תקנה 77 לתקנות המודדים).
(ד) טופס "תאור כללי של הקרקע" – (ראה נספח מס' 32 בקובץ הנוהלים) בצירוף הודעת הרישום.
(ה) אישור מס רכוש (סעיף 54 לחוק מס רכוש)
הערה: אם פעולת התכנון המתבצעת היא רק אחוד של חלקות כאשר הבעלים וחלקיהם בכל אחת מהחלקות המתאחדות זהים – אין צורך באשור (סעיף 54 לחוק מס רכוש).
(ו) המסמכים והאשורים הדרושים לרישום הפעולות ו/או העסקאות המתבצעות אגב רישום פעולת התכנון.
(ז) אגרה, כאמור בתקנות המקרקעין (אגרות):
(1) בפעולת פיצול – יש לגבות אגרה עבור כל חלקה חדשה שנוצרה, ולא עבור החלקה המתבטלת.
(2) בפעולת איחוד – יש לגבות אגרה עבור כל חלקה מתאחדת, ולא עבור החלקה החדשה שנוצרה.
(3) גם במקרים שפעולת התכנון נתונה לשומת מס שבח, יש לגבות אגרה בהתאם.
(4) לכל פעולה יש להוסיף אגרת בקשה.
(א) משכנתא – כאשר מבקשים לבצע פעולת תכנון במקרקעין בהם רשומה משכנתה, יש לקבל את הסכמת בעל המשכנתה (סעיף 11 לחוק המשכון).
(ב) הערות אזהרה – הייחוד יתבצע על פי בקשת הזכאי או על פי הצהרת עורך דין , כולל הערות אזהרה לזכות בנקים,המתבססת על ידיעתו, לאחר שבדק את המסמכים בגינן נרשמו הערות האזהרה. הערות אזהרה לטובת בנקים, ניתן לייחד על פי ההערה הרשומה לטובת הלווה, ואין צורך בהסכמת הבנק, אלא אם כן, לא רשומה הערת אזהרה לזכות הלווה.
(ג) הערות אחרות – כגון: הערות הפקעה, צווי הריסה, אתר עתיקות וכדו', הייחוד יתבצע על פי הסכמת הגוף שרשם את ההערה או על פי הצהרת מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו ההערות.
(א) זיקות הנאה, יש לייחד אך ורק לחלקות המתאימות ולא לכל החלקות החדשות שנוצרות בפעולת התכנון (סעיף 97 לחוק המקרקעין ותקנה 60 (ה) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
הערה: ניתן להעזר בתצהיר מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו זיקות ההנאה.
(ב) כאשר, כתוצאה מפעולת התכנון אוחדו המקרקעין הכפופים והמקרקעין הזכאים – יש לבטל את הזיקה (סעיף 98 (ג) לחוק המקרקעין).
(ג) אין לבטל זיקות הנאה, ללא קבלת הסכמת בעל המקרקעין הזכאים.
(ד) כאשר מופיעה על גבי התשריט, (החתום על ידי יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה), הערה על הצורך ברישום זיקות הנאה – יש לדרוש את רשומן. רשום זיקות ההנאה, ייעשה על פי שטר כמקובל (נספח מס' 20 בקובץ הנוהלים). יש לצרף לשטר, תשריט ברור, שמפורטים בו מידות הגבולות והשטח, של זיקת ההנאה.
(א) כאשר בפעולת התכנון נוצרות חלקות שייעודן "מקרקעי יעוד", כמוגדר בסעיף 107 לחוק המקרקעין, יש לציין זאת בפנקסים (סעיף 109 לחוק המקרקעין).
(ב) ייעודים אחרים, כגון: אדמת מזרע, שטח ציבורי, מבני ציבור וכו', שאינם מוגדרים כמקרקעי יעוד, אין לציין זאת בפנקסים.
(ג) ישנם מקרים בהם המרכז למיפוי ישראל אינו מציין על גבי התאור הכללי של הקרקע, את ייעודם של המקרקעין (מקרקעי יעוד). במקרים אלו יש לבדוק את היעודים על גבי התשריטים החתומים על ידי יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה, ולציין זאת בפנקסים.
(ד) כאשר פעולת התכנון כוללת גם חלקות המוגדרות כמקרקעי יעוד, אין צורך בהמרתם, יש לנהוג כאמור בסעיף 110 לחוק המקרקעין.
הערה: אם רק חלק מהחלקה שהיא מקרקעי יעוד, משתתפת בפעולת התכנון, יש להשאיר את ציון היעוד לגבי אותו חלק שאינו משתתף בפעולה.
(ה) מקרקעי הצבור, כפי שהם מוגדרים על ידי ועדת התכנון – יש להעבירם לבעלות הרשות המקומית או מדינת ישראל, כאמור בסעיף 63 (9) לחוק התכנון. העברת הבעלות, יכול שתעשה בדרך של הפקעה או בדרך של העברה רצונית, כאמור בסעיף 26 לחוק התכנון. אין צורך באשורים על תשלומי חובה שהם תנאי לבצוע עסקה במקרקעין.
(ו) כאשר רשומות הערות אזהרה ונוכח הרשם כי העברת המקרקעין לבעלות הרשות המקומית או רישום חכירה לזכות הרשות המקומית הינם בגדר של עסקה הסותרת את תוכן הערות האזהרה, יש לקבל את הסכמת הזכאים, או לפעול בהתאם לאמור בסעיף 127 (ג) לחוק המקרקעין. במקרה כזה יש להיווכח שהעסקה אכן מתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, וכי שלושים יום לפני רשום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי. נמצא שנתקיימו הוראות סעיף 127 (ג) לחוק המקרקעין, ולא הומצא צו בית משפט האוסר או מונע את העסקה – תירשם העסקה. אם הומצא צו כאמור, יוחזרו המסמכים שהוגשו לידי מי שהגיש את הבקשה לרישום.
כאשר פעולת התכנון, כוללת חלקות הרשומות בפנקס הבתים המשותפים, יש להעביר את התיק לאשור המפקח על רשום המקרקעין, כאמור בתקנה 60 (ו) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
איחוד חלקות, כאשר הבעלים וחלקיהם בכל אחת מהחלקות המתאחדות זהים, אינו מהווה מכירה לענין מס שבח ואף אינו חייב בהצהרה. בכל מקרה אחר, יש לדרוש שטר אחוד (נספח 34 בקובץ הנוהלים)ואשורי מס כנדרש בבצוע עסקה.
(א) כאשר מתבצעת פעולה של פיצול, אין צורך בשטר ואין לדרוש המצאת אישורים על תשלומי חובה, מלבד אשור מס רכוש.
(ב) כאשר מתבצעת פעולה של חלוקה (חלוקה בין הבעלים) יש לצרף שטר חלוקה (נספח מס' 35 בקובץ הנוהלים), ויש לראות פעולה זו כפעולת עסקה המחייבת כתנאי מוקדם לרישומה, המצאת אישורים על תשלומי חובה.
בפעולת תכנון רצונית, יש לדרוש הסכמה למחיקת כל שעבוד בחלקות הנוצרות כתוצאה מפעולת התכנון.
(א) יש להעביר למשרדי המרכז למפוי ישראל את המסמכים הבאים:
(1) תצלום תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32 בקובץ הנוהלים) שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(2) הודעת הרישום, הנספחת לתאור הכללי של הקרקע. יש להקפיד ולרשום את המספרים הסופיים של החלקות וכן תאריך רשום פעולת התכנון במקום המתאים בטופס.
(ב) למגיש המסמכים לרישום יש להעביר את המסמכים הבאים:
(1) תצלום תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32 בקובץ הנוהלים) שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(2) העתקי השטרות שאושרו.
(ג) למשרדי מס שבח יש להעביר המסמכים הבאים:
(1) תצלום תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32 בקובץ הנוהלים) שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(2) נסחים של החלקות הישנות וחדשות.
ג. רישום איחוד וחלוקה ביוזמת ועדת תכנון – חלוקה חדשה
(א) בקשה של יו"ר ועדת תכנון מקומית לרישום פעולת התכנון בהתאם לאמור בסעיף 125 לחוק התכנון והבנייה.
(ב) סדר פעולות.
הערה: ברישום תכניות קטנות, ניתן יהא, באישור הרשם, לוותר על סדר הפעולות.
(ג) שני תשריטים שהוכנו ונחתמו בידי מודד (סעיף 5 לפקודת המודדים):
(1) תשריט הנושא עליו אישור יו"ר ועדת התכנון המקומית (סעיף 125 לחוק התכנון).
(2) תשריט הנושא עליו אשור המרכז למפוי ישראל כי התשריט בוקר על ידם ונמצא כשר לרישום (תקנה 51 לתקנות המודדים, וסעיף 125 לחוק התכנון).
הערה: יש להקפיד ולבדוק את תאריך אשור התשריט על ידי המרכז למיפוי ישראל, באם לא עברו חמש שנים, מיום אשור התשריט. במידה ועברו חמש שנים, אין לתשריט תוקף (תקנה 77 לתקנות המודדים).
(ד) טופס "תאור כללי של הקרקע" – (ראה נספח מס' 32 בקובץ הנוהלים) בצירוף הודעת הרישום.
(ה) טבלת הקצאות, חתומה על ידי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
(א) רשום הבעלויות בחלקות החדשות הנוצרות בפעולת התכנון יהא על פי טבלת ההקצאות החתומה על ידי יו"ר ועדת התכנון.
(ב) כאשר מתחלף בעל מקרקעין באחר, ובטבלת ההקצאות מופיע שם הבעלים הקודם, יש לרשום את שם הבעלים החדש (זה שמופיע בפנקסי המקרקעין) בחלקה או בחלקות שהוקצו לבעלים הקודם בטבלת ההקצאות.
(ג) הועברו מקצת מזכויות הבעלות, או שהועברו הזכויות למספר בעלים. ובטבלת ההקצאות הוקצו לבעלים מספר חלקות, יירשמו הבעלים החדשים בחלקות החדשות על פי הוראה של יו"ר ועדת התכנון המקומית. הוראה זו של יו"ר ועדת התכנון, יש לראותה כתקון והשלמה לטבלת ההקצאות.
(א) הערות אזהרה – הייחוד יתבצע על פי בקשת הזכאי או על פי הצהרת עורך דין,כולל הערות אזהרה לדכות בנקים, המתבססת על ידיעתו, לאחר שבדק המסמכים בגינן נרשמו הערות האזהרה. או על פי הוראות יושב ראש ועדת התכנון.
(ב) הערות אחרות כגון: הפקעה, צווי הריסה, אתר עתיקות וכדו', היחוד יתבצע על פי הסכמת מי שרשם את ההערה או על פי הצהרת מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו ההערות.או על פי הוראות יושב ראש ועדת התכנון.
(א) זיקות הנאה יש לייחד אך ורק לחלקות המתאימות. הזיקה אינה עוברת עם העברת הבעלות לחלקה החדשה, אלא יש לייחדה אך ורק לחלקה החדשה שבה הזיקה מצוייה. (סעיף 126 (ב) לחוק התכנון, וסעיף 97 לחוק המקרקעין.
(ב) הייחוד, יכול שיהא על פי תצהיר של מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו הזיקות, או על פי אשור של יו"ר ועדת התכנון.
(ג) בתכנית לחלוקה חדשה, ניתן לבטל זיקות הנאה קיימות (סעיף 126 (ב) לחוק התכנון). הוראה של יו"ר ועד התכנון תהא אסמכתא לבטול הזיקות.
(ד) כאשר מופיע בתכנית הערה על הצורך ברשום זיקות הנאה חדשות, יש לדרוש את רשומן, רשום זיקות ההנאה ייעשה על פי אשור של יו"ר ועדת התכנון בלווי תשריט ברור, שמפורטים בו מידות הגבולות והשטח של זיקת ההנאה.
(א) כאשר בפעולת התכנון נוצרות חלקות שייעודן "מקרקעי יעוד" כמוגדר בסעיף 107 לחוק המקרקעין, יש לציין זאת בפנקסים (סעיף 109 לחוק המקרקעין).
(ב) יעודים אחרים כגון: אדמת מזרע, שטח צבורי, מבני צבור וכו', שאינם מוגדרים כמקרקעי יעוד, אין לציין זאת בפנקסים.
(ג) ישנם מקרים בהם המרכז למיפוי ישראל אינו מציין על גבי התאור הכללי של הקרקע, את ייעודם של המקרקעין (מקרקעי יעוד). במקרים אלו יש לבדוק את הייעודים על גבי התשריטים החתומים על ידי יו"ר ועדת התכנון, ולציין זאת בפנקסים.
(ד) הבעלות במקרקעי הצבור והייעוד, יירשמו על פי האמור בטבלת ההקצאות.
כאשר פעולת התכנון, כוללת חלקות הרשומות בפנקס הבתים המשותפים, יש להעביר את התיק לאשור המפקח על רשום המקרקעין, כאמור בתקנה 60 (ו) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
(א) יש להעביר למשרדי המרכז למפוי ישראל את המסמכים הבאים:
(1) תצלום תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32) שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(2) הודעת הרישום, הנספחת לתאור הכללי של הקרקע. יש להקפיד ולרשום את המספרים הסופיים של החלקות וכן תאריך רשום פעולת התכנון במקום המתאים בטופס.
(ב) למגיש המסמכים לרישום יש להעביר את המסמכים הבאים:
(1) תצלום תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32) שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(2) תצלום טבלת ההקצאות שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(ג) למשרדי מס שבח יש להעביר את המסמכים הבאים:
(1) תצלום תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32) שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(2) תצלום טבלת ההקצאות שיופיעו בו מספרי החלקות החדשות.
(3) נסחים של החלקות הישנות והחדשות.
ד. רשום פיצול, חלוקה או איחוד על פי חוק רשום שיכונים ציבוריים
(א) בקשה חתומה על ידי כל הבעלים הרשומים.
כאשר ישנן חלקות הרשומות על שם רשות מקומית, ועל פי אישור יו"ר ועדת התאום, הבעלות בהן מועברת על פי סעיף 10 (א) לחוק רשום שכונים צבוריים – אין צורך בחתימת הרשות המקומית, מכיוון שהעברה כזו אינה רצונית אלא על פי צו של יו"ר ועדת התיאום, והחלק של החלקה הנמצא במסגרת השיכון הצבורי נרשם על שם בעלי המקרקעין הגובלים.
(ב) סדר פעולות
הערה: באשור רשם המקרקעין ניתן לוותר על סדר הפעולות.
(ג) שני תשריטים שהוכנו ונחתמו עלי ידי מודד מוסמך (סעיף 5 לפקודת המדידות)
(1) תשריט הנושא עליו אשור יו"ר ועדת התאום (תקנה 8 (ג) לתקנות רשום שכונים צבוריים (הוראת שעה) (אשור תכניות), התשכ"ד – 1964.
(2) תשריט הנושא עליו אשור המרכז למפוי ישראל כי התשריט בוקר על ידם ונמצא כשר לרישום (תקנה 51 לתקנות המודדים).
הערה: יש להקפיד ולבדוק את תאריך אישור התשריט על ידי המרכז למפוי ישראל, באם לא עברו חמדש שנים, מיום אשור התשריט – במידה ועברו חמש שנים, אין לתשריט תוקף (תקנה 77 לתקנות המודדים).
(ד) טופס תאור כללי של הקרקע (נספח מס' 32 בקובץ הנוהלים) בצירוף הודעת הרישום.
(ה) המסמכים והאשורים הדרושים לרשום הפעולות או העסקאות המתבצעות אגב רישום פעולת תכנון זו.
השעבודים והערות יוחדו באחת מהדרכים הבאות:
(א) הוראה של יו"ר ועדת התיאום (סעיפים 5 (ב1) ו- 5 (ב2) לחוק רשום שכונים צבוריים.
(ב) הסכמה של מי שרשם את ההערה.
(ג) לגבי הערות אזהרה – הצהרה של עורך דין המתבססת על ידיעתו לאחר שבדק את המסמכים בגינן נרשמו הערות האזהרה.
(ד) לגבי הערות אחרות כגון: הערות הפקעה, צווי הריסה, אתר עתיקות וכדו' – הצהרה של מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו ההערות.
(א) זיקות הנאה יש לייחד אך ורק לחלקות המתאימות שנוצרות בפעולת תכנון זו (סעיף 97 לחוק המקרקעין ותקנה 60 (ה) לתקנות המקרקעין (נהול ורשום).
הערה: ניתן להעזר בתצהיר מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהן נרשמו זיקות ההנאה.
(ב) כאשר, כתוצאה מפעולת התכנון, אוחדו המקרקעין הכפופים והמקרקעין הזכאים – יש לבטל את הזיקה (סעיף 98 (ג) לחוק המקרקעין).
(ג) אין לבטל זיקות הנאה, ללא קבלת הסכמת בעל המקרקעין הזכאים.
(ד) כאשר מופיעה בתכנית הערה על הצורך ברישום זיקות הנאה – יש לדרוש את רישומן. רשום זיקות ההנאה, ייעשה על פי שטר כמקובל (נספח מס' 20 בקובץ הנוהלים), יש לצרף לשטר, תשריט ברור, שמפורטים בו מידות הגבולות והשטח של זיקת ההנאה.
(א) כאשר בפעולת התכנון נוצרות חלקות שייעודן "מקרקעי יעוד" כמוגדר בסעיף 107 לחוק המקרקעין, יש לציין זאת בפנקסים (סעיף 109 לחוק המקרקעין).
(ב) יעודים אחרים כגון: אדמת מזרע, שטח צבורי, מבני צבור וכו', שאינם מוגדרים כמקרקעי יעוד, אין לציין זאת בפנקסים.
(ג) ישנם מקרים בהם המרכז למיפוי ישראל אינו מציין על גבי התאור הכללי של הקרקע את ייעודם של המקרקעין (מקרקעי יעוד), במקרים אלו יש לבדוק את הייעודים על גבי התשריטים החתומים על ידי יו"ר ועדת התאום ולציין זאת בפנקסים.
(ד) הבעלות במקרקעי הצבור והייעוד, יירשמו על פי הוראה של יו"ר ועדת התאום (סעיף 5 (ב) לחוק רשום שכונים צבוריים).
(א) כאשר פעולת התכנון, כוללת חלקות הרשומות בפנקס הבתים המשותפים, יש להעביר את התיק לאשור המפקח על רשום המקרקעין.
(ב) המפקח, יבדוק באם יש צורך בתקון הצו,התקנון או בפעולה אחרת, ויורה על בצוע הפעולות (תקנה 60 (ו') לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
(א) כאשר מאחדים חלקות בבעלות שונה יש לבצע זאת על פי שטר אחוד (נספח מס' 34 בקובץ הנוהלים). אין צורך בהמצאת אשורי מס (סעיף 6 לחוק רשום שכונים צבוריים).
(ב) כאשר מבצעים פעולה של חלוקה בין הבעלים יש לעשות זאת על פי שטר
חלוקה (נספח מס' 35 בקובץ הנהולים) אין צורך בהמצאת אשורי מס (סעיף 6 לחוק רשום שכונים צבוריים).
בפעולת תכנון זו, יש לדרוש הסכמה למחיקת כל שעבוד בחלקות הנוצרות כתוצאה מפעולת התכנון.
העברת בעלות במקרקעין בהתאם לאמור בסעיף 10 (א) לחוק רשום שכונים צבוריים, תעשה על פי הוראה של יו"ר ועדת התיאום (סעיף 10 (ב) לחוק רשום שכונים צבוריים).
(א) יש להעביר למשרדי המרכז למיפוי ישראל את המסמכים הבאים:
(ב) למגיש המסמכים לרישום יש להעביר את המסמכים הבאים:
(ג) למשרדי מס שבח יש להעביר את המסמכים הבאים:
תדריך זה בא להנחות את ציבור עורכי הדין בעיקרי ההליכים ואינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של רישומים ובדינים החלים עליהם. נערך לאחרונה בפברואר 2009 - יש לעקב אחר השינויים שנערכו לפי הדין.